Conseils achat immobilier

Acquisition d’un appartement avec un prêt à taux zéro

Il est possible de bénéficier d'un prêt bancaire sans intérêt pour financer l'acquisition d'un logement. Cette possibilité est offerte sous conditions détaillées ci-après. Les informations ci-dessous ne concernent que les opérations en zone B1.

Communes en zone B1

Selon arrêté du 30.9.14.

Dans la métropole clermontoise, Clermont-Ferrand et Chamalières sont en zone B1.

Conditions concernant l'acquéreur

Selon article R.31-10-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

Pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro, l'acquéreur doit remplir 3 conditions cumulatives :

• il doit acquérir le bien à un usage de résidence principale,
• il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant 2 ans,
• il doit respecter des plafonds de ressources, qui sont actualisés chaque année.

Plafonds de ressources (zone B1)

Le respect des conditions est à justifier à la date de l'offre du prêt.

Conditions concernant le bien acquis

Selon article R.31-10-2 du Code de la Construction et de l'Habitation et Loi de Finances 2018.

Pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro, le bien doit être soit :

• un logement à construire,
• un logement construit jamais occupé,
• un local transformé en logement et jamais occupé,
• un logement remis à neuf au sens fiscal.

Montant du prêt

Selon article R.31-10-8 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

Le montant du prêt est égal au produit d’une quotité par le montant de l’opération.

Le montant de l'opération comporte le coût d'acquisition, le coût des travaux, les taxes et assurance. Dans le cas d'une Vente en Etat Futur d'Achèvement, les frais d'actes notariés et les droits d'enregistrements sont également inclus au montant de l'opération.

Le montant de l'opération pris en compte pour le calcul du prêt est soumis à un plafond.

Montant de l'opération finançable (zone B1) (art. R.31-10-10 du CCH)

Quotité finançable (zone B1) (art. R.31-10-9 du CCH) : 40%

Cette quotité s'applique au montant de l'opération si celui est inférieur au plafond, ou à défaut au montant du plafond.

Remboursement du prêt

Selon article R.31-10-11 du Code de la Construction et de l'Habitation.

La durée de remboursement du prêt est variable selon le revenu des emprunteurs. La période de remboursement est précédée d'une période de différé dont la durée est variable selon le revenu des emprunteurs également.

Ces durées sont réparties selon 3 catégories de revenus.

Durée de remboursement (art. R.31-10-11 du CCH)

Catégories de revenus (zone B1) (art. R.31-10-11 du CCH)

Pour le calcul du revenu pondéré, les revenus pris en compte sont les revenus annuel des personnes vivant dans le logement divisés par un coefficient « familial ».

Coefficient familial (art. L.31-10-10 du CCH)

L'acquisition d'un logement en Vente en Etat Futur d'Achèvement peut bénéficier d'un taux de TVA réduit (5,5% au lieu de 20%). Cette possibilité est offerte sous conditions détaillées ci-après.

Conditions concernant l'acquéreur

Selon article 278 sexies du Code Général des Impôts.

Pour bénéficier de la TVA à taux réduit, l'acquéreur doit remplir 3 conditions cumulatives :

• il doit être une personne physique,
• il doit acquérir le bien à un usage de résidence principale,
• il doit respecter des plafonds de ressources, qui sont actualisés chaque année.

Plafonds de ressources 2018 (hors Paris et Ile de France)

Arrêté du 29 juillet 1987, modifié par Arrêté du 28 décembre 2017 (plafond PLUSx1,3x1,11).

Les ressources sont prises en compte à la date de signature du contrat de réservation ou, à défaut, à la date du contrat de vente.

Information hors CGI : Les ressources prises en compte sont justifiées par le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition.

Conditions concernant le bien acquis

Selon article 278 sexies du Code Général des Impôts.

Pour bénéficier de la TVA à taux réduit, le bien doit remplir 2 conditions cumulatives :

• il doit être situé dans un quartier couvert par une convention de rénovation (zone « ANRU ») ou dans un quartier prioritaire de la ville (zone « QPV ») ou être situé à moins de 300 m de ces quartiers,
• le prix de vente du logement ne doit pas dépasser un plafond réglementaire.

Plafond de prix de vente 2018 en zone B1 : 2 826 euros hors taxes par m² de surface utile.

Le classement des communes par zones (A, Abis, B1, B2, C)  figure dans l'arrêté du 30.9.14.

La surface utile est la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes. Les surfaces annexes sont définies par arrêté du 9 mai 1995.

• dans la métropole clermontoise, Clermont-Ferrand et Chamalières sont en zone B1,
• la commune de Clermont-Ferrand compte 2 zones « ANRU » : Quartier Nord et Saint-Jacques et 4 zones « QPV » : Quartiers Nord, Saint-Jacques, La Gauthière et Fontaine du Bac, les zonages « ANRU » et « QPV » étant différent.

Obligations de l'acquéreur

Selon article 284 du Code Général des Impôts.

L'acquéreur s'engage à conserver le bien à usage de résidence principale pendant une durée de 10 ans.

Lorsque que cette obligation cesse d'être remplies (par exemple en cas de revente, de mise en location ou d'inoccupation) l'acquéreur s'expose à devoir verser un complément de TVA. Ce complément d'impôt, résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.

Exceptions

Selon Bulletin Officiel des Impôts.

Il existe des exceptions où le complément de TVA n'est pas dû (décès, divorce, chômage supérieur à un an, invalidité, divorce, mobilité professionnelle, mariage, naissance).
Par ailleurs, la hausse des revenus de l'acquéreur pendant la durée de détention ne remet pas en cause le taux réduit de TVA.

Investissement en Prêt Locatif Social

L'acquisition d'un logement afin de le louer peut permettre de bénéficier d'une réduction de la TVA et d’une exonération de taxe foncière de longue durée. Cette possibilité est offerte sous conditions détaillées ci-après.

Les informations ci-dessous ne concernent que les opérations en zone B1.

Communes en zone B1

Selon arrêté du 30.9.14.

Dans la métropole clermontoise, Clermont-Ferrand et Chamalières sont en zone B1.

Conditions concernant le bien acquis

Le Prêt Locatif Social est accessible notamment aux logements à construire (VEFA ou CCMI).

Les biens peuvent être détenus par une personne physique ou par une société.

Ils doivent être loués à titre de résidence principale dans les conditions ci-après.

Le bien doit faire l’objet d’un agrément préfectoral le rendant éligible au financement PLS. Cet agrément doit faire l’objet d’une demande motivée auprès de l’Etat ou de son délégataire. La demande d’agrément doit être faite avant le début des travaux.

Dans l’agglomération clermontoise, les demandes doivent être adressées à Clermont Auvergne Métropole.

Conditions concernant le loyer

Le loyer du bien ne doit pas dépasser le plafond calculé comme suit :

• le loyer maxi (LM) applicable aux baux conclus à partir de 2020 est de 8,99 € par m² de surface utile (SU) mensuel, hors charges, hors stationnement,
• ce loyer maxi est multiplié par un coefficient de structure (CS) valant 0,77x(1+20/SU),
• le loyer LMxCSxSU est plafonné à 118% de sa valeur sans annexe : 1,18x(LMxSHx(0,77x(1+20/SH)).

Le logement doit faire l’objet d’une convention (validée par la Direction Départementale des Territoires, ex-DDE) permettant aux locataires de percevoir l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ; la durée de cette convention doit être identique à la durée du prêt PLS, sans être inférieure à 15 ans.

Calcul de la surface utile

Selon article 2duodecies du Code Général des Impôts et arrêté du 9 mai 1995.

La surface utile (SU) correspond à l'addition de :

• la surface habitable,
• la moitié des surfaces annexes

Les annexes sont les caves, celliers, remises, loggias, balcons, vérandas et les terrasses*.

* Les surfaces de terrasses sont prises en compte dans la limite de 9 m² si celles sont aménagées sur le toit d'autres ouvrages

Conditions concernant le locataire

Le locataire doit être une personne physique, sans lien de parenté directe avec le propriétaire ou avec son conjoint.
Le locataire doit respecter des plafonds de ressources.

Plafonds de ressources 2020 (zone B1)

Les ressources sont prises en compte à la date de signature du bail, elles sont justifiées par le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition.

Caractéristiques du prêt PLS

Distribution : Le Prêt Locatif Social est distribué par la Caisse d’Epargne, le Crédit Agricole, le Crédit Coopératif, le Crédit Mutuel, la Banque Postale et la Caisse des Dépôts.

Taux : Le taux d’intérêt du prêt PLS est révisable et indexé sur le taux du livret A. Il est compris entre (taux du livret A)+1,11% et (taux du livret A)+1,41% selon les établissements bancaires. A partir du 01.02.2020, le taux du livret A est de 0,50%.

Montant : Le PLS doit financer au minimum 50% du montant de l’acquisition, frais d’acte compris, et peut financer jusqu’à 100% de ce montant. Il peut être complété par un emprunt bancaire à taux libre.

Durée : La durée de remboursement est au maximum de 40 ans.

Avantages fiscaux

Le bien bénéficie de 2 avantages fiscaux :

• un taux de TVA à 10% au lieu de 20% applicable à l’acquisition du bien,
• une exonération de taxe foncière pendant 25 ans.

Démarches

Dans certains cas, la demande d’agrément auprès de l’Etat et le conventionnement APL pourront être effectués par le promoteur et transférés à l’acquéreur lors de la vente du bien. Il en est de même pour le prêt PLS.

Investissement locatif et défiscalisation

Selon article 199novovicies du Code Général des Impôts.

L'acquisition d'un logement afin de le louer peut permettre de bénéficier d'un allègement d’impôt sur le revenu. Cette possibilité est offerte sous conditions détaillées ci-après. Les informations ci-dessous ne concernent que les opérations en zone B1.

Communes en zone B1

Selon arrêté du 30.9.14.

Dans la métropole clermontoise, Clermont-Ferrand et Chamalières sont en zone B1.

Conditions concernant le bien acquis

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, le bien doit remplir 4 conditions cumulatives :

• Il doit être soit :
  • un logement à construire (VEFA ou CCMI),
  • un logement construit jamais occupé,
  • un local transformé en logement et jamais occupé,
  • un logement remis à neuf au sens fiscal,
• Il doit être acquis avant le 31 décembre 2021, date de signature de l'acte authentique,
• Il doit être achevé au plus tard 30 mois après la date d'acquisition (pour les VEFA),
• Il doit être situé en zone A, Abis ou B1.

Les biens peuvent être détenus par une personne seule, un couple marié, plusieurs personnes en indivision ou par une SCI.

Il doit être loué à titre de résidence principale dans les conditions ci-après.

Conditions concernant le loyer

Pour bénéficier de la réduction d'impôts sur le revenus, le loyer du bien ne doit pas dépasser le plafond calculé comme suit :

• le loyer plafond applicable aux baux conclus à partir de 2018 est de 10,15 € par m² de surface utile (SU) mensuel, hors charges,
• ce loyer plafond est multiplié par un coefficient de 0,7+19/SU, coefficient plafonné à 1,2.

Calcul de la surface utile

Selon article 2duodecies du Code Général des Impôts et arrêté du 9 mai 1995, la surface utile (SU) correspond à l'addition de :

• la surface habitable,
• la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8m², soit 16 m² d'annexes pris en compte).

Les annexes sont les caves, celliers, remises, loggias, balcons, vérandas et les terrasses*.
* Les surfaces de terrasses sont prises en compte dans la limite de 9 m² si celles-ci sont aménagées en toiture.

Conditions concernant le locataire

Le locataire peut être :

• une personne physique, non membre du foyer fiscal du propriétaire-bailleur,
• un organisme public ou privé qui donne le bien en sous-location.

Le locataire doit utiliser le bien à titre de résidence principale.

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources :

Plafonds de ressources 2017 (zone B1) - Art. 2terdecies D du Code Général des Impôts

Les ressources sont prises en compte à la date de signature du bail, elles sont justifiées par le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition.

Réduction d’impôt sur le revenu

Taux : La réduction d'impôt sur le revenu est de 2% du montant de l'acquisition, par an.

Assiette : Le montant de l'acquisition pis en compte pour le calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 €/m²SU. Le contribuable peut acquérir et défiscaliser jusqu'à 2 logements par an dans la limite de ces plafonds.

Durée : La durée de la défiscalisation est au choix de l'acquéreur de 6, 9 ou 12 ans. Sur la période de 9 à 12 ans, la réduction d’impôt ne sera que de 1% du montant de l'acquisition, par an. Ainsi, la réduction d'impôts totale sera comprise entre 12% et 21%, soit au maximum 63 000 €.

Fait générateur : La réduction d'impôt est applicable à partir de l'année d'achèvement du bien ou  de son acquisition si elle est postérieure. La date d'achèvement du bien est justifiée par la déclaration d'achèvement de travaux reçue en mairie.

Le droit à réduction d'impôt peut être perdu si le bien n'est pas loué pendant une durée d'un an.