VEFA

L'acquisition d'un logement en Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA) également appelé Vente sur plans constitue le cadre juridique le plus couramment utilisé en France pour l’achat d’un appartement neuf. Cette pratique est encadrée par la loi du 3 janvier 1967.

C’est un mode d’acquisition où l’acheteur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction et en prend livraison à son achèvement. Le promoteur s’engage à construire le bien selon un cahier des charges définis à l’avance. Des contrôles externes sont intégrés au processus de construction pour garantir la conformité de la construction. L’acquéreur finance son achat progressivement selon l’avancement des travaux.

Une acquisition en VEFA se déroule en plusieurs phases.

Le contrat de réservation

C’est un contrat préliminaire, l’équivalent d’une promesse de vente lors d’un achat dans l’ancien.

A ce stade, le permis de construire est généralement obtenu et  le projet immobilier est suffisamment élaboré pour être mis en vente.

Le contrat de réservation est signé entre le promoteur et les acquéreurs. Il comporte une partie juridique et une partie technique.

La partie juridique précise les conditions de réalisation du projet immobilier, les garanties apportées par le promoteur, les conditions suspensives à lever avant la signature de la vente définitive (par exemple : obtention du prêt bancaire, établissement du règlement de copropriété), le prix et l’échelonnement des paiements envisagé.

La partie technique comporte la consistance et la localisation du programme immobilier,  les plans du bien vendu, les surfaces, les emplacements de stationnements, la notice sommaire décrivant le mode constructif et les prestations prévues par le promoteur.

La durée prévisionnelle du chantier est indiquée.

Le contrat de réservation précise la date à laquelle devra être conclu la vente par acte authentique. Il est assorti du versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie qui sera conservé par la banque du promoteur jusqu’à la conclusion de la vente.

Après la signature du contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation.

La vente authentique

La vente authentique est réalisée devant un notaire, dans le délai précisé au contrat de réservation.

A ce stade, le projet immobilier est parfaitement défini, les règles de fonctionnement de la future copropriété ont été établies (définition des tantièmes et du règlement de copropriété), l’assurance dommages-ouvrage a été souscrite par le promoteur, la garantie d’achèvement a été mise en place (cette garantie est généralement apportée par un établissement bancaire lequel se porte caution du promoteur en cas de défaillance), le démarrage du chantier est effectif ou imminent.

L’acte de vente reprend et précise les éléments juridiques et techniques du contrat de réservation et les rend définitifs : description et conditions de réalisation du projet immobilier, plans et description du bien vendu, garanties légales dues par le promoteur, conditions de livraison de l’appartement, échelonnement des paiements, engagements de l’acquéreur vis-à-vis de la copropriété.

La signature de l’acte notarié oblige le promoteur à construire et livrer le bien, et oblige l’acquéreur à le financer et à en prendre possession.

La construction

C’est la phase de production du bien vendu.

Bien que la prise de propriété du bien par l’acquéreur soit proportionnelle à l’avancement des travaux, le promoteur reste seul maître de l’ouvrage en construction.

Pendant la construction, le promoteur est amené à solliciter l’acquéreur à plusieurs occasions (par exemple : validation des plans électriques, choix de coloris pour les revêtements de sols et murs, visite préalable à la livraison). Les choix relatifs aux parties communes de l’immeuble (par exemple : revêtements de sols et murs, emplacements des appareillages électriques) sont opérés exclusivement par le promoteur.

Le promoteur peut choisir de se faire assister par un maître d’œuvre pour la coordination des travaux. De plus, un contrôle continu du chantier, portant sur le respect des règles de l’art et la conformité aux réglementations  est réalisé par un ingénieur externe. Ce contrôle technique porte notamment sur la solidité de l’ouvrage, la sécurité incendie, la performance thermique, le confort acoustique ou l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Chaque phase de la construction prévue au contrat de vente fait l’objet d’un appel de fonds établi par le promoteur et adressé à l’acquéreur qui procède au versement correspondant. Lorsque l’acquisition est financée au moyen d’un prêt, l’établissement bancaire verse directement la somme au promoteur sur ordre de l’acquéreur.

La mise en place de la copropriété

Préalablement à la livraison de l’immeuble, sur indication du promoteur, le syndic provisoire de l’immeuble, désigné par le promoteur lors de la rédaction du règlement de copropriété, convoque la première assemblée des copropriétaires. Cette première assemblée valide le montant du syndic et fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble (par exemple : budget de fonctionnement, assurances, titulaires des contrats de maintenance des équipements des parties communes) et procède à la désignation des membres du Conseil Syndical, groupe restreint de copropriétaires, interlocuteur du syndic qui assure la gestion quotidienne de l’immeuble.

La livraison de l’appartement

C’est l’étape finale, le moment ou l’acquéreur devient pleinement propriétaire de son appartement et peut en disposer.

Ce rendez-vous est formalisé par une convocation adressé par courrier à l’acquéreur par le promoteur, accompagné de la facture finale.

Après une visite exhaustive de l’appartement et de ses annexes, un procès-verbal est dressé et signé des parties au moment de la remise des clés.

L’acquéreur peut faire annexer à ce document une liste de réserves que le promoteur s’engage à lever, il s’agit en général de défauts mineurs, de détails de finitions.

Cette liste pourra être complétée par l’acquéreur pendant un mois après la livraison.

La remise des clés s’accompagne du paiement du solde.

Le rendez-vous de livraison s’accompagne d’explications sur le fonctionnement du logement et de l’immeuble.

Le promoteur remet à l’acquéreur les certificats de conformité des installations électriques et gaz propres à l’appartement ainsi que le diagnostic de performance énergétique.
Après la livraison, l'acquéreur dispose de 90 jours pour le déclarer aux services des impôts.

La livraison des parties communes

Les parties communes sont livrées par le promoteur à la copropriété représentée par son conseil syndical assistée du syndic. Le moment de la livraison est à l'initiative du promoteur. Un procès-verbal de livraison est établi et signé des parties.